31 de octubre de 2025
La desregulación del mercado de alquileres no hizo más que profundizar la desigualdad inherente a la relación inquilino-propietario. Entre las necesarias soluciones colectivas y el desamparo individual.
Reserva de valor. A través de las décadas el alquiler de viviendas, que se expandió como un negocio altamente rentable.
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Se estima que en la actualidad hay un total de 15 millones de hogares en todo el país. El Censo de 2022 detectó 2,1 millones de viviendas vacías en el país, y cerca de 3 millones de hogares de inquilinos. Esta última cifra se duplicó en los últimos 20 años. En este contexto, de crisis habitacional precedente, el Gobierno de Javier Milei derogó la ley de alquileres votada en 2020 en el Congreso en el marco de la desregulación de la economía a través del DNU 70/23. Así la mano invisible del mercado, Adam Smith dixit, puso manos a la obra. Ahora bien, la metáfora económica, empleada por el filósofo inglés y que explica cómo el mercado se autorregula para alcanzar el bienestar social sin intervención gubernamental, parece no estar funcionando a casi dos años de gestión. Los más optimistas quizás le den otra chance al mercado para que se equilibre. Otros, ya estarán decepcionados y no esperan nada de este. Mientras tanto, entre estos dos universos está la gente. En este caso puntual, los inquilinos.
«Mientras la inflación acumulada a septiembre de 2025 es del 22%, los alquileres aumentaron un promedio de 85%», sostiene el informe trimestral de Inquilinos Agrupados (IA), la organización de inquilinos e inquilinas que representan y luchan por sus derechos. Si se desagrega por regiones, los aumentos de alquiler de vivienda superan por lejos el 50%. En el Gran Buenos Aires, llegan al 56,8%; en la región Pampeana, 63,6%; noreste, 84,1%; noroeste 88%; Cuyo, 73%; y Patagonia, 101%.
«Esta es una transferencia de ingresos de parte de los inquilinos a los propietarios como nunca se ha visto», sostuvo Gervasio Muñoz, referente de IA en el programa No Te Creas, en el canal de streaming Floreal. «Si hay un lugar donde se puede palpar, sentir el modelo no solo económico sino también cultural de este Gobierno, es en los que alquilamos. Porque tenés que aceptar todo tipo de condición, donde no hay Estado, no hay nadie que te pueda defender frente a esta situación. Hay una lógica, desde ya hace tiempo, que tiene que ver con que el único que tiene derecho a la vivienda es el propietario».
Los datos del informe de IA muestran esta situación. Mientras el 66% de los inquilinos destina entre el 30% y 60% de su salario en el pago del alquiler, casi el 34% sumó otro empleo para llegar a pagarlo. Y el 73% de los hogares inquilinos están endeudados (tarjeta de crédito, bancos, no bancario). Y 1 de cada 6 inquilinos sufrió desalojo económico (por no poder pagar el alquiler) en los últimos 3 meses. Fue el 25% del universo de inquilinos en el primer año de Milei; 15% en lo que va de 2025.
Desalojo económico. 1 de cada 6 inquilinos no pudo pagar el alquiler y debió mudarse.
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Algo de historia
Los más nostálgicos recuerdan aquel decreto de 1943, hace ya 80 años, con la firma del secretario de Trabajo y Previsión, Juan Domingo Perón, que rebajó los alquileres. Además, creó la Cámara de Alquileres, organismo público estatal de aplicación, una herramienta más en el marco de un conjunto de políticas de acceso a la vivienda que permitió entre 1947 y 1960, el incremento de propietarios de vivienda que pasó de cerca del 27% a poco menos del 60%, para el conjunto del AMBA. En la Ciudad de Buenos Aires es aún más importante el crecimiento de propietarios. Pasó de casi el 18% al 46%, de acuerdo a investigaciones del sociólogo Adrián Iulita. La protección de los alquileres de vivienda en el país, fue revertida 33 años después, por la dictadura cívico-militar de 1976 y con la rúbrica de Jorge Rafael Videla y su ministro de Economía, José Alfredo Martínez de Hoz. Liberaron las fuerzas del mercado en el sector de alquileres inmobiliarios.
Ya en democracia, a partir de 1983, distintos proyectos de ley intentan corregir las peores derivaciones de la libertad de mercado en el sector de alquiler de viviendas. Sin embargo, en el contexto de urgencias y crisis mediante, el Gobierno radical termina rubricando la metodología instaurada por la dictadura. Las décadas siguientes, los Gobiernos que siguieron fueron relegando cualquier intervención estatal en el alquiler de viviendas, que se expandió como un negocio altamente rentable. A los rentistas, inmobiliarias y administradores, se sumaron financieras y bancos. Recién a mediados de 2020, en plena pandemia del covid-19, se votó la Ley de Alquileres en el Senado.
Solo durante 54 meses el mercado de alquileres «sufrió» la carga de la regulación. Las promesas de que la derogación de la ley favorecería la oferta de viviendas y en consecuencia su precio bajaría, fue solo eso. Una vana promesa. Lo atestiguan los datos de la encuesta de Inquilinos Agrupados. 9 de cada 10 inquilinos prevén dificultades para pagar el alquiler.
«La política de vivienda no puede ser marginal», afirma Muñoz. «No se puede resolver la política de vivienda sin meterse con la lógica del mercado, con la cadena de negocios del mercado», asegura.
Sin embargo, ni los números, ni los tiempos de no intervención estatal en el sector, desaniman al dirigente, quien cuenta que «por primera vez estamos construyendo un sindicato inquilino en Argentina, porque creemos que la organización del sector tiene que dar un vuelco importante, y es dejar de creer que el acceso a la vivienda se puede lograr de manera individual».
