La falta de certezas sobre la reforma de la norma que regula la construcción en la capital del país genera preocupación entre arquitectos y urbanistas. Las presiones del mercado en una ciudad en la que el acceso al suelo es, más que un derecho, un privilegio.
8 de febrero de 2018
Las calles de Buenos Aires ya son mi entraña, las calles desganadas del barrio, casi invisibles de habituales, enternecidas de penumbra y de ocaso», escribía un Borges de 24 años. La ciudad que sueña Horacio Rodríguez Larreta no es la de sombras ni empedrados, pero es una ciudad más baja, como París o Madrid. O por lo menos esa es la carta con la que el oficialismo porteño defenderá la reforma del Código de Planeamiento Urbano, nada más y nada menos que la norma que regula la construcción en la CABA. Sin embargo, son varias las voces que objetan el proyecto y advierten sobre la falta de certezas, no solo en las consecuencias que puede tener sobre la escenografía porteña, sino también el impacto que ejercerá en la construcción y el mercado inmobiliario.
Un poco de contexto
Todo parece indicar que, después de varias idas y venidas, el proyecto finalmente ingresará a la Legislatura en marzo y desde el macrismo calculan que se convertirá en ley antes de fin de año. En realidad, se trata de una deuda histórica que a través de una serie de especificaciones plantea la implementación técnica del Plan Urbano Ambiental aprobado en 2008. No obstante, un informe publicado en julio de 2017 por el CELS (Centro de Estudios Legales y Sociales) advierte sobre la perspectiva que viene orientando estos cambios, centrada prácticamente solo en el desarrollo inmobiliario. «Un código urbano debe tener la función de regular qué es lo que puede y no puede hacer un propietario en un terreno. Y no se puede desconocer que ese conjunto de reglas le otorga un valor a ese suelo. Por ejemplo, si tengo un terreno y me habilitan a hacer torres y un shopping, claramente pasará a tener otro valor». De esta forma, Eduardo Reese, director del área de derechos económicos, sociales y culturales del CELS explica cómo en definitiva un nuevo código se traduce en un «enorme distribuidor de renta».
Justamente, uno de los puntos que plantea el proyecto es el reemplazo de la norma vigente para medir y regular la altura de las construcciones eliminando el uso del Factor de Ocupación Total (FOT) e imponiendo alturas máximas en los barrios centrales de la ciudad. Frente a ello, se favorece la superficie edificable en lugares determinados, como las grandes avenidas o barrios marginales según la distribución habitacional actual –denominados en el proyecto «áreas de desarrollo»–, como por ejemplo las zonas cercanas al Riachuelo o la avenida General Paz. Para el arquitecto Fabio De Marco, asesor del proyecto, se trata de una reforma necesaria: «Hasta ahora teníamos un FOT que venía como una suerte de factor divino y establecía condiciones generales como si toda la ciudad fuera una misma cosa».
Sin embargo, la medida despierta diversas voces de alarma. Armando Pepe, titular del Centro de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad fue uno de los primeros en quejarse asegurando que «quieren achatar» Buenos Aires. Para Reese, en cambio, constituirá un enorme negocio, sobre todo para los grandes contratistas como el Grupo IRSA, que desde hace años viene presionando por una autorización para la construcción de un megaproyecto de once torres en los terrenos que fueron parte de la Ciudad Deportiva del Club Boca Juniors.
En este sentido, hay quienes además advierten sobre la inclusión en el proyecto de algunos paréntesis que en realidad abren una puerta a las construcciones más altas en otras zonas, contribuyendo con una situación que no hace otra cosa que favorecer a las empresas con mayor capacidad de presión. «No deja de ser un código generalista que habilita el surgimiento de casos particulares, es decir en donde la interpretación de la norma va a caer en manos de la Dirección General de Planeamiento, favoreciendo la discrecionalidad», desliza el desarrollador y consultor independiente Sandro Ortiz refiriéndose, por ejemplo, al caso de las medianeras. De acuerdo con el proyecto, hoy en discusión, se privilegiará la eliminación de la diferencia de alturas entre medianeras, con lo cual un constructor o desarrollador podrá apelar a este argumento para reclamar la posibilidad de construir más pisos si, por ejemplo, el edificio lindero es más elevado.
¿Cómo atraer más gente?
De acuerdo con el Censo de 2010, Buenos Aires cuenta con 2.890.000 habitantes distribuidos en 202 kilómetros cuadrados de superficie, lo que da una densidad de 143 habitantes por kilómetro cuadrado. Según informó el subsecretario de Planeamiento, Carlos Colombo, la ciudad cuenta con una capacidad edificable no aprovechada. En concreto, 320.000 parcelas de terreno de los cuales solo el 0,78% cuenta con edificaciones de 15 o más pisos. En este sentido, en el gobierno porteño piensan que el problema pasa por potenciar la capacidad constructiva y la densidad poblacional.
«¿Desarrollar la zona sur significa llenarla de torres?», se pregunta Reese en línea con la conclusión de su informe, donde se considera que el código que busca imponer el oficialismo «vuelve a privilegiar el desarrollismo constructivo por sobre cualquier otra variable de ordenamiento urbano, considerando que la cantidad de metros construidos año tras año es el indicador principal de progreso».
Lo cierto es que la premisa no solo es debatible, sino que, además, sin el acompañamiento de políticas públicas que contengan ese crecimiento, la ecuación puede generar un resultado desastroso. Baste recordar casos emblemáticos como Villa Urquiza o Caballito, donde los metros cuadrados construidos hacia 2007 cuadruplicaban la media histórica de la ciudad generando graves consecuencias, como el colapso del sistema de agua corriente.
No obstante, rápido de reflejos, el oficialismo busca usar esta carta para tejer su estrategia y conseguir el apoyo de la opinión pública a su iniciativa. Una ciudad más baja y más homogénea, repiten. Pero para Ortiz el argumento puede resultar una falacia: «El modelo que hoy se piensa es un modelo parecido a París o Madrid pero vamos a estar en las antípodas, porque ya hay una ciudad construida y lo único que logramos es una superposición de códigos». De Marco coincide: «El gran error fue el código de planeamiento del 77, que es el que actualmente funciona. Se pensó que se podía lograr una ciudad igual en 20 años y terminamos teniendo una ciudad aún más heterogénea».
¿Cuáles pueden ser entonces las consecuencias de esta reforma? Aunque aquellos que la apoyan intentan ser optimistas, lo cierto es que nadie se atreve a asegurarlo. Por lo pronto, todos intentan poner paños fríos a las expectativas que estas modificaciones generan asegurando que no tendrán un impacto en el corto plazo sobre el mercado. Reese, por su parte, es mucho más crítico: «Es necesario que la reforma vaya acompañada de políticas de intervención del Estado, por ejemplo a través de una contribución a quienes se beneficien con una mayor valorización por efecto del nuevo código. En Alemania, el 30% de los metros construidos por el urbanizador se destina a viviendas sociales. El resultado es claro, no hay nadie en la calle. Sin políticas públicas que equilibren, el mercado inmobiliario se va a llevar puesta la ciudad».
