13 de mayo de 2014

Aunque se implementaron políticas de fomento, sigue intacto el obstáculo principal: la falta de regulación del mercado del suelo. Asentamientos, casas vacías y la incidencia del Pro.Cre.Ar.

 

Mis abuelos empezaron a pagar su casa antes de que mi papá naciera y terminaron de pagarla cuando ya tenían nietos. Conozco un poco lo que implica comprar un terreno y sé que es realmente difícil tener una casa propia. Al día siguiente del sorteo me llegó un mail informándome que había salido beneficiado. Fue una ilusión muy grande», cuenta Pedro Meyer, adjudicatario del Programa de Crédito Argentino del Bicentenario  para la Vivienda Única Familiar (ProCreAr) en la provincia de Buenos Aires, docente y papá de una beba de un año y medio. Pero con el paso del tiempo, el entusiasmo inicial se fue debilitando: «Desde el momento en que comenzamos a averiguar por terrenos, nos encontramos con precios que en pocos días aumentaban cada vez más. Un terreno que vendían a 90.000 pesos terminaba costando unos 106.000, más papeles y comisiones». Su historia, una entre tantas similares, resume el panorama actual en materia de vivienda: una presencia del Estado más fuerte que en décadas previas, pero con un régimen de propiedad del suelo y un mercado inmobiliario que siguen rigiéndose por lógicas neoliberales, haciendo cada vez más inaccesibles el techo (y el suelo) propio.
Allí es donde pone el foco el urbanista Eduardo Reese: «Lo que hay que mirar es el mercado del suelo. Porque podés haber mejorado tus condiciones sociales, pero mientras los precios del mercado estén en el nivel que están, aun habiendo mejorado tu situación económica, no vas a poder acceder. Es claro; la clase media ya no puede acceder». Investigador del Instituto Conurbano de la Universidad Nacional de General Sarmiento (UNGS) y ex subadministrador del Instituto de Vivienda de la Provincia de Buenos Aires (hasta 2012), Reese sostiene que los gobiernos de Néstor Kirchner y Cristina Fernández fueron los que más vivienda social construyeron, pero lo hicieron «repitiendo la fórmula tradicional de construir viviendas para atender demanda insatisfecha, porque además es un elemento importante en términos de creación de empleo». Esa maquinaria, dice el especialista, dejó de funcionar en 2008. La ecuación es simple: «Las viviendas van en el suelo, y el suelo hay que comprarlo. Cada vez que el Estado anuncia que va a construir viviendas, el mercado se frota las manos. En términos políticos, la contradicción fuerte del modelo es que tiene una política neodesarrollista de vivienda y neoliberal de suelo. Esa contradicción emerge en el conflicto de la toma, única posibilidad que tienen los pobres. Es un círculo vicioso», dice. Esto se convirtió una vez más en noticia a raíz de las ocupaciones de terrenos en torno a la Villa 20, en el barrio porteño de Lugano. Las imágenes de cientos de familias que en 2010 habían sido desalojadas por la fuerza del Parque Indoamericano –dejando un saldo de dos muertes– reaparecieron en pantalla. De hecho, en muchos casos se trataba de las mismas personas que volvían a exigir un lote de tierra y una vivienda digna ante el incumplimiento de las promesas de entonces.

 

Lugares de desarraigo
La creciente rentabilidad del suelo y sus implicancias en materia de acceso a la vivienda se hacen especialmente visibles en las grandes ciudades argentinas. Es el caso de Córdoba, por ejemplo, donde la puesta en marcha en 2003 del programa «Mi casa, mi vida», de erradicación de asentamientos y reubicación de vecinos, tuvo su contraparte en la liberación de parcelas céntricas altamente cotizadas. Con este plan «se demostró cabalmente cómo una política de vivienda pública puede servir para reproducir la lógica de marginalización y exclusión de los vecinos, que de los asentamientos fueron trasladados en camiones del Ejército a sus nuevos hogares», relata María Alejandra Ciuffolini, directora de El llano en llamas, colectivo de investigación de los conflictos sociales. «En absoluto resolvieron los casos de hacinamiento, sino que los agudizaron –denuncia–, al igual que las condiciones laborales, educacionales, sociales y culturales. Quedaron exiliados tras las murallas de esos barrios que se convirtieron en guetos de desarraigo». Asimismo, se dio un proceso de encarecimiento del valor de la tierra dentro del ejido urbano cordobés: los terrenos contenidos en el anillo de la Circunvalación aumentaron alrededor del 50% entre 2007 y 2011, y hay zonas donde el alza fue del 70%.
Las condiciones de vivienda precarias, especulación con la tierra y dificultad de acceso al techo para amplios sectores de la sociedad se reproducen en casi todo el país.  Si bien es difícil elaborar estadísticas definitivas sobre la situación de cada provincia, en términos absolutos, la provincia que concentra mayor número de hogares con déficit es Buenos Aires: 1.152.703, un 24,07% del total. Siempre según datos del censo 2010, le siguen las provincias de Santa Fe, con 222.844 hogares, y Córdoba, con casi 200.000 situaciones deficitarias. De todos modos, aquí el porcentaje afectado (21,77%) es mucho menor que en provincias como Formosa (55,78%) y Santiago del Estero (51,35%), si bien allí los hogares en déficit son menos en números absolutos. En todos los casos los porcentajes deficitarios disminuyeron en la última década: las mayores reducciones se dieron en Chubut (12,54%) y Misiones (11,93%).

El Informe 2013 de derechos humanos en Argentina, elaborado por el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS), también arroja algunos números para entender la situación de acceso al techo propio a nivel nacional. A partir de la comparación entre los censos 2001 y 2010, plantea que «en 2001, el 70,64% del total de los hogares era propietario, mientras que en 2010 esa proporción descendió al 67,7%». Esto tuvo su correlato en el crecimiento de la proporción de hogares inquilinos. En este punto se da una particularidad en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), donde el conjunto de hogares en situación de informalidad (ni propietarios ni inquilinos formales) creció un 69% en la última década, mientras que a nivel nacional se registra una moderada disminución en relación con el total de hogares. En la CABA, de hecho, 350.000 personas se encuentran en situación de emergencia habitacional. El censo 2010 contabilizó a 163.587 personas viviendo en 15 villas porteñas: un 50% más que en el censo anterior. En tanto, hay 26 asentamientos precarios, dos núcleos habitacionales transitorios y casi 2.000 personas viviendo en la calle. Pese a este panorama, las partidas del presupuesto porteño asignadas a vivienda están en disminución desde 2005, y el anteproyecto del presupuesto 2014 es el más regresivo hasta ahora. El porcentaje del total que les llega a las villas «todos los años es menos de un 1% del presupuesto total destinado a la Ciudad. Y es para mantener la precariedad: poner un cable, un caño, pero no para dar soluciones estructurales», plantea Luciana Bercovich, miembro de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ).
La antropóloga e investigadora de la UNGS María Cristina Cravino lleva años investigando la problemática habitacional en las villas bonaerenses y porteñas y nota una diferencia respecto al abordaje entre la provincia y la Capital. «El Plan Federal de Viviendas que comenzó en 2004 dio una experiencia muy interesante en la provincia, como la urbanización de la Villa Carlos Gardel en Morón, o la Villa Palito en Matanza, mientras que en la Capital, a partir de 2007, se comenzó con una política muy hostil hacia los asentamientos» señala. De todos modos, la antropóloga advierte que en la provincia se da otro tipo de conflicto, en relación con la calidad de la construcción: «A pesar de que el Estado paga un precio razonable, hay muchas falencias: goteras, pisos que se levantan. Una deuda es cómo controlar a las empresas constructoras». La falta de control sobre algunos aspectos de las políticas de vivienda también salió a la luz en torno a las denuncias de presuntos desvíos de fondos públicos destinados a Sueños Compartidos –programa habitacional impulsado por la Asociación Madres de Plaza de Mayo– por lo que está procesado Sergio Schoklender, entre otros. Además, a principios de este año, la Auditoría General de la Nación advirtió que sólo se habían construido 822 de las 4.757 viviendas prometidas y cuestionó su calidad técnica.

 

Dueños y habitantes
El gran número de casas vacías es otro factor que influye en la problemática habitacional. Según el último censo nacional, sólo en la CABA hay un 24,91% de viviendas ociosas, con altos porcentajes en barrios residenciales como Recoleta (34,50%) y Palermo (29,47%). De 1.425.840 viviendas censadas hay 340.975 vacías. El fenómeno se replica en otras provincias, como Jujuy. «Lo que llama la atención del censo 2010 es la cantidad de viviendas deshabitadas (40.874, sobre un total de 196.286) lo cual plantea la necesidad de una reforma urbana», dice Carlos Aramayo, del Instituto de Investigaciones para la Promoción del Desarrollo Económico y Social del Noroeste. En esa región, un aporte para solucionar la problemática fue la actividad de cooperativas y organizaciones sociales (ver Solución cooperativa). Sin embargo, la paradoja de casas sin gente y gente sin casas persiste. Raúl Fernández Wagner, arquitecto miembro de la Red Habitar, explica una de las causas: «En Argentina tenemos un gran retraso en la legislación. Por ejemplo, un impuesto progresivo a la vivienda vacía no existe. Por eso, una línea que se abrió es la inclusión de la función social de la propiedad en el nuevo Código Civil. Media sanción tiene; vamos a dar el debate en Diputados. Implica que la propiedad tiene un límite y está dado por la función social: si decido no usarla, significa un daño a la sociedad».

El «ahorro en ladrillos», en aumento luego de la crisis de 2001, también dificulta el acceso a quienes quieren comprar una casa no como bien de inversión sino para vivir en ella. «Hay un Estado benefactor en cuanto a políticas sociales, pero nadie aplicó políticas diferentes sobre el suelo. Entonces, no es tan paradójico que en momentos de crecimiento económico siga habiendo problemas habitacionales; la explicación es que una buena parte de la renta agropecuaria –como la sojera– ahorra en ladrillos, que es una inversión segura. Eso generó una gran demanda y es una de las explicaciones de por qué sube el precio de la vivienda y crecen los asentamientos», sostiene Cravino.
De esta manera, la especulación sobre el valor del suelo se fusionó en los últimos años con un boom inmobiliario que, desde la salida de la crisis de 2001 hasta la actualidad, incrementó la tendencia de usar la propiedad «como resguardo de valor». Ivana Socoloff, investigadora del área de Racionalidades de Gobierno del Centro Cultural de la Cooperación (CCC) Floreal Gorini, explica las características del fenómeno: «El “boom” respondió a la existencia de suelo barato producto de la crisis, y a los bajos costos de la construcción, que en los primeros seis meses de 2002  descendieron más de un 50%. También se vio favorecido por dos fenómenos propios del período. Por un lado, la alta liquidez proveniente de las exportaciones de soja, una parte de la cual se volcó al consumo local». Todo esto llevó a que los sectores medio-altos y altos vieran a la vivienda cada vez más como destino de inversión, lo que se tradujo en la proliferación de departamentos de uno o dos ambientes con dueño pero sin ocupantes.
Esto se suma a las características de un mercado de alquileres con precios no regulados, que exige altos requisitos para el ingreso. La combinación es explosiva: quienes quedan al margen de las posibilidades de comprar y de alquilar no tienen otra opción que recurrir a un inquilinato informal, negocio creciente en las villas, asentamientos y conventillos, fenómeno que sobresale en grandes urbes como Buenos Aires, donde se subalquilan habitaciones por valores que superan los 1.000 pesos por cuarto. Los desalojos de estos espacios,  que muchas veces funcionan en condiciones ilegales, son la cara más dramática de la crisis habitacional (ver Situación crítica).

 

Acceso justo
En la actualidad, proyectos urbanos de envergadura como countries, cementerios privados y shoppings tienen una característica en común: haber sido concebidos como áreas cerradas, no atravesadas por el espacio público. En cambio, el desarrollo de cualquier barrio abierto obliga a destinar al Estado superficie para el trazado de calles, plazas y equipamiento comunitario. Paliar esta diferencia fue uno de los objetivos de la Ley de Acceso Justo al Hábitat de la provincia de Buenos Aires, sancionada en noviembre de 2012 y reglamentada en diciembre de 2013.  Según esta ley, los desarrolladores de proyectos suntuarios de más de 5.000 metros cuadrados deberán ceder el 10% del terreno –o su equivalente en dinero o en suelo urbanizable en otro sitio– para loteos populares. La norma fija límites a la revalorización de los terrenos por efecto del accionar estatal, estableciendo una devolución por parte de los propietarios. «Por ejemplo, yo vivo en un barrio en Ituzaingó donde hace poco pusieron cloacas; las puso el Estado y varios vecinos han vendido porque ahora vale mucho más su propiedad. Mis vecinos no le están devolviendo nada al Estado, que somos todos. Si vendo por más de lo que valía antes, lo que se pide con la nueva ley es que una parte se la devuelvan al Estado. El municipio con eso debe hacer obra en lo que tiene que ver con hábitat», explica Ana Pastor, presidenta de la asociación civil Madre Tierra y miembro del Foro de Organizaciones de Tierra, Infraestructura y Vivienda de la provincia de Buenos Aires, que luchó por la sanción de la ley.

Si bien todavía resta ver en qué medida se implementa, lo cierto es que los aspectos principales de la nueva norma apuntan a regular un mercado del suelo hasta ahora sin control. «Lo que ha pasado en estos años es que lo que más se ha valorizado es el suelo urbano. Lo que ocurre es que por más que se puedan hacer obras y viviendas sociales, siempre se está por detrás del proceso especulativo. Es lógico, por los valores del mercado del suelo: en un lugar donde en 2003 el metro cuadrado costaba 400 dólares, en 2013 vale 1.600. Si uno tenía dinero o quería invertir en algo en estos años, no había renta superior», dice Wagner.

 

De larga data
Tanto a nivel local como en las provincias, la problemática en torno a la vivienda tiene larga raigambre. «La criticidad habitacional de la CABA no es un problema circunstancial o situacional ni ha comenzado con la crisis de 2001. Los datos censales de 1960 hablan de un déficit habitacional del 10,3% de los hogares y un hacinamiento por cuarto del 9,7%», sostienen Valeria Mutuberría Lazarini, Jimena Laura Navatta, María Florencia Rodríguez y María Cecilia Zapata, investigadoras del CCC, en el libro La ciudad empresa, trabajo sobre las políticas públicas de la Ciudad de Buenos Aires. Más allá de la General Paz, en territorio bonaerense, un punto de inflexión puede situarse durante la última dictadura militar: «Aquella dinámica que era que los sectores populares se instalaban en el conurbano, en la periferia, con un lotecito comprado en cuotas, se terminó en 1977 con la sanción de la Ley Nº 8.912», señala Ana Pastor, de Madre Tierra. Aquella ley establecía estándares muy altos para los loteos, y esas tierras que constituían una posibilidad económica para los sectores populares se fueron poblando por sectores de alto poder adquisitivo y elevando cada vez más su valor. Para los sectores medios cada vez más relegados del techo y el suelo propios, los programas de crédito se fueron convirtiendo en la única vía de acceso, aunque no siempre disponible o con suficiente alcance. A nivel nacional, el máximo avance en ese sentido se dio con el lanzamiento del ProCrear., que apunta a otorgar 400.000 créditos en cuatro años. «Una cosa interesante del Pro.Cre.ar. en la primera etapa es que empezó a usar suelo del Estado que no tenía uso, como la base aérea de Morón o terrenos del ferrocarril. Cuando eso se agotó, hicieron que la gente saliera al mercado a buscar, pero es bastante difícil: si hay mercado libre, no hay control», plantea la antropóloga Cravino. A la especulación en torno al valor de los terrenos se sumó en los últimos meses la inflación, que elevó los precios de los materiales, factor que intentó ser paliado mediante un acuerdo con fabricantes y proveedores para retrotraer al 1º de enero los precios de 16 insumos básicos de la construcción. Pero sus efectos son limitados. En Córdoba, el arquitecto Alejandro Juan, constructor para adjudicatarios y, a la vez, beneficiario de un crédito, grafica las dificultades para llevar adelante las obras proyectadas ante el constante aumento de precios: «Logré que me dieran 110.000 pesos, ya tenía el terreno en la localidad de Falda del Carmen, y la verdad es que más que construir estoy haciendo magia para terminar estos 70 metros cuadrados, por el drama de los costos actuales que no tienen relación con los que yo había presupuestado un año y medio atrás». Juan considera que el programa es «absolutamente necesario para la gente joven y de clase media, que generalmente quedábamos afuera de las políticas habitacionales», pero, una vez más, la especulación –en torno a los terrenos primero y a los materiales después– pone piedras en el camino al ansiado techo propio.

—Luciana Rosende
Informes: Bibiana Fulchieri (Córdoba)
y Mariana Mamaní (Jujuy)

 

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