14 de abril de 2023

Cristian Carrillo

En un contexto inflacionario y de trabas para los y las inquilinas, Gobierno y oposición dirimen una nueva norma. Entre la «libertad de mercado» y el derecho a la vivienda.

En un escenario de espiralización de la inflación, el Gobierno analiza suspender la ley de Alquileres, mientras se debate una propuesta superadora. Por su parte, desde la oposición impulsan una reforma que volvería varios puntos de la norma actual, incluso los que funcionan bien, a foja cero. Entre los problemas que enfrenta la ley actual, aunque el principal de ellos es el coeficiente de actualización que sigue a una inflación cuya velocidad no cesa, se destacan las pocas unidades para rentar, una gran cantidad de requisitos para acceder y actualizaciones anuales del valor. En medio del debate, el lobby de las inmobiliarias apareció en escena para retrotraer las reglas y actuar en un mercado desregulado.
La Ley de Alquileres, a punto de ser derogada, luego de más de tres años de aplicación, lejos de traer orden al mercado lo complicó aún más. La intención del Gobierno de suspender temporalmente la ley se basa en que el Ejecutivo no tiene la potestad de derogar normas por decreto. La alternativa planteada es una suspensión por 180 días de la legislación actual hasta definir una nueva normativa. En el Congreso ya existen tres dictámenes de Comisión para modificar la ley, pero no fueron tratados en sesiones extraordinarias por el bloqueo de la oposición.
En su dictamen de mayoría, el Frente de Todos insiste en sostener los contratos a tres años y la actualización anual del valor en base a un cálculo entre la inflación y la Remuneración Imponible de los Trabajadores Estables (RIPTE). Mientras que desde Juntos por el Cambio quiere volver a los contratos por dos años y que su valor y período de actualización se acuerden libremente entre las partes. 

Los pro y los contra
El oficialismo impulsa además una serie de incentivos fiscales. Entre ellos, que los monotributistas propietarios no deban pasar al régimen impositivo general si tienen alguna propiedad en alquiler, además de contemplar que no paguen bienes personales si las unidades son destinadas a alquiler, con un tope de 30 millones de pesos.
Acorralado por las críticas, dado que es el distrito con mayores problemas para los alquileres, el jefe de Gobierno porteño, Horacio Rodríguez Larreta, a través de tres programas del Instituto de la Vivienda de la Ciudad (IVC), anunció que otorgará créditos para pagar los costos de ingreso a un alquiler y una bonificación del 70% para poder percibir el seguro de caución. Propuso derogar la Ley de Alquileres.
También se ampliará la exención impositiva de Ingresos Brutos para contratos de alquiler y el tope de exención pasará de 75.000 a 220.000 pesos, con una exención que tendrá tope de tres propiedades. También se eximirá del ABL y el Impuesto Inmobiliario a las unidades alquiladas por hasta 36 meses o la duración del contrato, a la vez que se impondrá un tope de valor fiscal y un tope al valor del alquiler.
Por su parte, la portavoz presidencial, Gabriela Cerruti, sostuvo que la ley alquileres todavía «está vigente» y que los anuncios realizados por Rodríguez Larreta ponen de manifiesto que -más allá de la norma nacional- «el precio de los alquileres es de CABA, la imposibilidad de alquilar es de CABA, por lo que necesita y merece políticas locales».
El menor movimiento inmobiliario, donde muchos propietarios eligen poner la unidad a la venta y no alquilarla, empuja a la baja a los valores por una mayor oferta en el mercado. En simultáneo, los inquilinos encuentran cada vez menos oferta en el mercado con precios de ingreso prácticamente imposibles para el bolsillo promedio. En este sentido, el bloque oficialista propone un sistema de incentivos para la construcción de viviendas destinadas al alquiler, además de ampliar las ofertas de seguro de caución, una bancarización obligatoria y el registro de parte de los martilleros de los inmuebles ante la AFIP, entre otras cuestiones.
En la actualidad, un alquiler promedio de un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires se ubica entre 90.000 y 115.000 pesos mensuales, según el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO). Por su parte, quienes tienen un contrato vigente y se les aplicó el aumento anual en marzo pasado, ahora deben pagar un alquiler cerca de un 89% más caro.
El Gobierno propone al respecto un ajuste acordado entre el dueño y el inquilino en base a la inflación, el Índice de Precios Mayoristas (IPM) y/o el Índice de Salarios (IS) o una combinación de estos índices. La actualización del alquiler podría aplicarse entre tres meses y un año, sujeto al acuerdo entre ambas partes, mientras que el contrato volvería a durar dos años.
Entre los artículos que favorecieron la realidad de quienes alquilan se destaca el pago de un solo mes de depósito, que aplica por los tres años (tendrá que ser devuelto al valor del último mes de contrato); una mayor posibilidad de entrega de garantías; el derecho, si por algún motivo no se puede hacer uso de la vivienda, de rescindir el contrato o a suspender el pago del alquiler hasta que se solucione el problema y la excepción de pagar impuestos y tasas sobre el inmueble. Mientras que las expensas extraordinarias −como los arreglos del edificio, o de otros departamentos, o fondos de reserva− son abonados por los propietarios, quienes además tienen la obligación de registrar el contrato de alquiler a la AFIP, el artículo más resistido por las inmobiliarias. El propietario tiene 15 días para registrar el contrato desde la fecha que haya firmado. El inquilino también podrá hacerlo.
Inquilinos Agrupados difundió un comunicado en el que destacó que «es una incógnita lo que hará el Gobierno nacional, aunque no hay dudas ya de que ha demostrado una incapacidad gravísima para controlar el cumplimiento de la ley de alquileres». Por su parte, la reacción del mercado se refleja en una retracción violenta de la oferta, que se combina con la postura de múltiples propietarios de cancelar reservas y preacuerdos. Tras la noticia de que el Gobierno espera suspender la legislación vigente, miles de contratos pendientes de firma se congelaron, mientras que los dueños retiraron también propiedades del mercado a la espera de definiciones.

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