3 de diciembre de 2024
Buenos Aires, Córdoba y Rosario son metrópolis que se renovaron en los últimos años. Los procesos tienen algo en común: un cambio abrupto en la calidad de vida y la identidad de los barrios.
Desde el río. En Rosario, torres elevadísimas y descontextualizadas avanzan sobre zonas portuarias.
Foto: Shutterstock
Las grandes ciudades argentinas están cambiando de piel: entre el boom inmobiliario y la promesa de modernización, barrios enteros reemplazan por edificios sus casas bajas, o bien multiplican sus manzanas hacia la periferia, nutriendo una mancha urbana mucho más grande que la población. No es un tema porteño: se ve en otros grandes centros urbanos, como Córdoba o Rosario, cada uno con su propio ritmo de expansión.
Buenos Aires se eleva en zonas residenciales. Córdoba crece hacia la periferia. Rosario revive sus zonas portuarias. En todos los casos, hay un contexto económico inestable, que propicia la corrida al ladrillo como reserva de valor o como activo financiero. La facilidad de blanquear capitales a través de la construcción también hace lo suyo.
Así, el paisaje barrial cambia abruptamente, mientras la oferta y la demanda inmobiliarias parecen tomar rumbos distintos.
«Hay muchos permisos ya dados y mucho metro construido, pero no necesariamente tienen relación con la satisfacción de la demanda de vivienda, que tiene más factores de acceso, como las restricciones al crédito y la falta de un parque de alquiler con una participación pública grande como sí existe en otras ciudades», aclara de antemano el arquitecto Andrés Borthagaray, director para América Latina del Instituto Ciudad en Movimiento (IVM).
Los microcentros degradados también son un problema común, cuyo intento de respuesta va desde un concurso para mejorar los espacios públicos y la movilidad (el Plan de Barrio Centro en Córdoba), hasta un programa para incentivar inversiones privadas con beneficios fiscales (el Plan de Transformación del Microcentro Porteño, ya dado de baja). En estos centros cada vez menos transitados sobran unidades funcionales, pero faltan estímulos, financiamiento y adecuación.
A diferencia de la construcción en Córdoba, que se extiende sobre una periferia rural, en Buenos Aires la fiebre constructiva va hacia márgenes ya consolidados, pero de baja altura: los barrios. El Código Urbanístico aprobado en 2018 es señalado como responsable de esta transformación, al permitir más volumen construible y edificios en altura en zonas donde predominan casas bajas.
Hacia arriba
Tras agotar los barrios más densos en el corazón geográfico de la ciudad, el desarrollo inmobiliario se mudó al norte y al oeste. Hoy el barrio que crece hacia arriba es Saavedra, que en los últimos años sumó a su elenco de jubilados de clase media otro más joven de trabajadores de oficina presencial o virtual, además de un nuevo circuito comercial y gastronómico.
Tanto es así que se construye en casi todas las manzanas de este barrio pegado a la avenida General Paz. Saavedra atrae a desarrolladores interesados en su verde, su cercanía a autopistas, su baja densidad y su disponibilidad de espacios para estacionar. Todos estos atractivos se ven amenazados justamente por este desarrollo.
Las organizaciones barriales levantaron la voz por el fin de su tranquilidad, la pérdida de edificios de alto valor patrimonial y la construcción en terrenos inundables.
Verticalización. Los barrios de casas bajas se ven amenazados por los grandes edificios. Alteran la identidad y la calidad de vida.
Foto: Jorge Aloy
«El desarrollo no vino acompañado de la infraestructura que se había prometido generar con la plusvalía que se cobra. Hay torres muy altas, que en los últimos meses han quitado presión de las canillas –ilustra Borthagaray–. Y en general se pierde la capacidad de absorción del suelo para escurrir el agua y prevenir inundaciones, se agrava el efecto de isla de calor y se refuerza la dependencia del auto».
Periferia
En la capital cordobesa, barrios cercanos al centro como Nueva Córdoba y General Paz se verticalizaron, gracias a una demanda de estudiantes que valoran su cercanía a la Ciudad Universitaria y su creciente oferta cultural. También nacieron centralidades en la periferia, con sedes de participación comunal y servicios cerca del hogar para evitar sufrir la congestión vehicular en el casco histórico.
«Nos expandimos hacia el noroeste y a ciudades de la periferia», precisa Adolfo Frateschi, gerente de producción de Edisur, una de las desarrolladoras más importantes de Córdoba Capital. Y observa cómo va cambiando el paisaje: «Aparecieron edificios de oficinas cerca de la avenida Circunvalación o en el entorno de estas nuevas centralidades, como Villa Belgrano, o el área sudeste y sur».
Incluso cerca del aeropuerto llegaron parques empresariales, ayudados por la movilidad particular y la disponibilidad de espacios para estacionar. Mientras tanto, en el extremo sudoeste de la ciudad se levanta Manantiales, un desarrollo de comercio, oficinas y viviendas en construcciones de perímetro libre rodeadas de verde.
En el otro extremo, barrios como Alta Córdoba y Alto Alberdi avanzan a un ritmo lento en términos de renovación. Y algunos más se sumen en el olvido, en parte por la falta de políticas que incentiven la reutilización de sus viviendas: en Barrio Jardín, Colinas de Vélez Sarsfield, Crisol y Juniors abundan las propiedades en venta, algunas muy mal mantenidas.
Renovación en el puerto
La ciudad más importante de Santa Fe no se queda atrás en este proceso. La zona de Puerto Norte es un claro ejemplo de renovación urbana, más visible desde el río: basta cruzar a la otra orilla del Paraná para cobrar dimensión del cambio de horizonte rosarino, hoy formado por torres modernas en una zona otrora industrial.
Este desarrollo ayudó a revitalizar el área, que de a poco se transformó en una de las más codiciadas de la ciudad, pero que también da espacio para proyectos fuera de contexto, como una torre residencial de 60 pisos y 200 metros de altura, llevada adelante por Sancor Seguros y la constructora Obring.
«Hay que distinguir dos modalidades –aclara Marcelo Corti, arquitecto, urbanista y director de la revista Café de las Ciudades–. Una es la renovación urbana en barrios de casas bajas que se transforman o cambian por edificios en altura. Otra es el desarrollo en altura en grandes vacíos urbanos dentro de la ciudad. Puerto Norte es el ejemplo más claro del segundo tipo».
El primer tipo lo ejemplifica Pichincha, que de barrio tranquilo pasó a ser uno de los nuevos polos gastronómicos rosarinos. «Sufrió un proceso de verticalización y saturación grande, sobre todo cerca del río, con calles interiores muy angostas, donde prácticamente toda la cuadra se alza en diez o doce plantas», describe Roberto Monteverde, director de proyectos del Instituto de Gestión de Ciudades en esa ciudad. Para el urbanista, «hay buena dinámica, gente dando vueltas, buenos bares, pero la calidad urbana es horrible. En términos ambientales, es una especie de tubo de viento donde pasa el aire a gran velocidad y no entra una gota de sol».
Nuevo horizonte
En la Argentina, las grandes ciudades buscan modernizarse con un horizonte que cambia visualmente, pero que en términos de perspectiva no termina de estar definido. Queda pendiente también qué ocurre en el camino con la identidad barrial y la inclusión social mientras la desigualdad crece. La excusa del desarrollo es la demanda habitacional, aunque en muchos casos este no sea el motivo.
En Buenos Aires, la verticalización ya altera no solo identidades barriales, sino también el ambiente y la calidad de vida de los vecinos. En Córdoba, la expansión hacia la periferia suma sol y verde para algunos, mientras pone palos a la rueda de la ciudad densa, más sostenible en vida social y recursos. En Rosario, torres elevadísimas y descontextualizadas invitan a preguntarse si los desarrollos tienen sentido en su uso, más allá de su papel como activos.
«No es que no haya que cambiar, sino que los cambios pueden ser menos drásticos y más acordados con la comunidad», resume Borthagaray. El escenario actual renueva no solo las ciudades, sino también una pregunta: hasta qué punto puede seguir el desarrollo sin tener en cuenta identidades, ambiente y vecinos.
